Порог НДС УСН: коммуналка в базе

Порог НДС УСН: коммуналка в базе

Владелец 1–3 нежилых помещений на УСН смотрит не «какой режим выгоднее» и не «какая ставка 5/7/22», а раздувает ли коммуналка на его счёте базу до порога НДС 20 млн.

«Коммуналка — не мои деньги» — заблуждение, если платёж идёт через счёт арендодателя: сумма входит в базу УСН и приближает порог. Гайд для нежилой аренды, не для жилой квартиры и не для кабинета Эльбы / 1С:Аренда / ФНС.

База, не вердикт «обязан»

Доход — этого периода по УСН, введённый вами. Не кадастровая стоимость и не жилая квартира.

Коммуналка — только то, что прошло через ваш счёт. Если арендатор платит ресурсоснабжающей организации напрямую — в эту строку 0.

База = доход + коммуналка на счёте. До порога = 20 млн − база. Доля = база / 20 млн, один знак.

Порог 20 млн ₽ — освобождение от НДС на УСН с 2026 (425-ФЗ / справка ФНС) на дату методики. Это константа страницы, не поле формы.

Статусы без языка «обязан / не обязан»: база уже не ниже порога; до порога меньше 2 млн; запас больше 2 млн.

16 500 000 / 1 800 000 в примере — подпись sample, не норма нежилой аренды.

Чем это не режим ИП, не жилая и не кабинет ФНС

Калькулятор режима ИП сравнивает НПД, УСН и патент за год. Здесь один период и состав базы: доход плюс коммуналка на счёте.

Жилая аренда — другой жест (B-9). Ставки 5/7/22 и P&L помещения «аренда − кадастр − простой» — другие страницы.

Кабинет Эльбы / 1С:Аренда / ЛК ФНС сюда не подключается. Цифры вводите сами. Файл скачивается из памяти.

Пункт в договоре про НДС и коммуналку — соседний чек-лист, не эта арифметика.

Как посчитать за одну сессию

Бесплатный калькулятор порога НДС открывается с примером: доход 16 500 000 ₽, коммуналка 1 800 000 ₽. База 18 300 000 ₽, до порога 1 700 000 ₽, статус «до порога меньше 2 млн». Цифры условные — очистите и введите свои.

Обязательны доход и коммуналка на счёте. Подпись объекта — ниже кнопки.

На выходе — база, запас, доля, статус. Файл скачивается, цифры на сервере не хранятся.

Дальше по ситуации:

1. Текст себе до бухгалтера — навык «Брифинг: порог НДС нежилой аренды».
2. Бухгалтеру про коммуналку в базе — «Коммуналка в базе: записка бухгалтеру».
3. Что меняется у порога — «Обход: что меняется у порога НДС».
4. Коротко себе про этот период — «Записка себе: этот период до порога».

Вернуться стоит, когда придёт новый месяц, сменится схема оплаты коммуналки, появится ещё одно помещение или будете править пункт в договоре.

Что дальше

1. Считайте один период, не кабинет ФНС.
2. Если доход и коммуналка 0 — это не ошибка: запас больше 2 млн, база нулевая.
3. Не копируйте 18 300 000 ₽ с примера: это sample, не норма отрасли.

Расчёт справочный, не вердикт ФНС и не консультация бухгалтера.